杭州楼市已经逐渐失控
以下文章来源于大碗Pro作者：蜡笔小星先跟大家说个杭州楼市的稀罕事。前两天，我闲来无事打开贝壳，想看看杭州重点小区的挂牌量情况。一个顶流楼盘的挂牌量，极大的吸引了我的注意！杭州壹号院。该怎么去给壹号院打上标签呢？——总价千万级的终极置业目标/滨江顶级改善的最终归途/杭州中签率最低的楼盘/杭州吸引A类人才最多的楼盘之一/全浙富豪和全杭网红的心头好……用一句话总结：壹号院，就是杭州当之无愧的塔尖级标杆资产。它之于杭州的地位，相当于汤臣一品之于上海，霄云路8号之于北京，深圳湾1号之于深圳，保利冼村项目之于广州……类似这样的标杆级资产，往往在一个城市里的挂牌量都不高。——这类标杆级资产，往往属于一个城市置换链条的最顶端，并非是它有多好，仅仅是卖了它也不知道再换到哪里好。但是！但是！但是！作为一个杭州塔尖级的标杆资产，又是一个刚交房仅仅2年的楼盘——壹号院当前挂牌量超100套，最高峰挂牌量超200套！如此顶级豪宅，这样的挂牌量，放眼全国任何一个城市都不会出现类似的极端情况。举个例子吧。郑州，够惨了吧，楼市绝对算惨的一批吧。但郑州北龙湖的顶级豪宅——永威上和院/金茂府，挂牌量也就是10套上下。这件事情，告诉了我们什么道理？杭州楼市里堆积的泡沫，已经大到了吓人的程度。哪怕是常规意义上投资客占比最低、终极改善的塔尖级楼盘里，集中抛盘的投资客比例也能高达2-3成以上。这是在任何一个城市都不会出现的极端情况。疯狂吗？杭州楼市这样的疯狂多得是。万套新时代。你以为壹号院里扎了10%以上的投资客，已经够疯狂了？不，那是你还没看到刚刚交房的滨江御滨府。下面这张图，是杭州滨江御滨府在绿中介的挂牌量：总户数676套的社区，挂牌量78套，挂牌房源占比11%。单纯从以上数据上看，挂牌量高是高，但似乎也没那么夸张。但是，如果我告诉你——御滨府，仅仅是一个刚交房不到1个月的小区呢？一个刚交房不到1个月的小区，就有10%以上的业主直接抛盘。凶残的还在后面！御滨府刚交房的第二天，就有100套以上的房源挂在了各大中介。这个数据，又揭示了什么？我不能说杭州楼市里都是投资客，但我起码可以确定的是——御滨府这个社区里，起码扎了20%的投资客。如果不是投资客，谁能在刚交房的第二天就集体抛盘变现。你以为御滨府里扎了20%的投资客，已经够疯狂了？不，那是你还没看到尚未交房的杭州亚运村。作为当年参与打新中的一员，我亲历了亚运村三盘同开的疯批盛况。身边的同事、朋友，甚至远在温州老家的二姨，都在讨论两件事——那时候，我有钱，谁有房票，拼一下，搞套亚运村！我有房票，谁有钱，拼一下，搞套亚运村！作为刚上班的我，既没太多钱，社保年限又不够，该怎么参与这场盛宴？拉三个同样没攒太多钱的同事，凑个钱；拉一个虽然没钱但社保够长的朋友，凑个房票。五人拼一套，上车亚运村！据不完全统计——亚运村三子中，类似这样的“拼多多购房”至少有4成。你说，像我们这样拼出来的房子，交房之后的一件事是什么？抛！我们承受着代持交易的不确定性，承受着“拼多多”房票的兑现风险，承受着楼市指导政策的重重考验，就等着交房那一刻，抛盘变现。以上，就是杭州楼市的现状。一边是冲着新房限价之下的倒挂套利空间，嗷嗷打新；一边是打到新房后的投资客，自交房的第一天起，就急于抛盘变现。人人都说，我坚定看好杭州城运，是价值投资的拥趸者。但真到了能变现的时候，一个比一个跑的快。自2022年3月起，随着杭州限价后的第一批交付房源逐步入市，扎在御滨府、壹号院……里的投机客们，抢跑就开始了。下面这张图，是近三年杭州二手房的挂牌/成交走势——2023年2月，杭州新增挂牌量突破“万套”，3月新增挂牌1.8万套，4月新增挂牌量高达1.9万套。由此宣告，杭州正式进入万套新时代，单月新增挂牌稳定保持1万套以上。那么，问题来了——1万套的新增挂牌，又对应着多少套的单月成交？不足7000套。——根据透明售房网数据，4月杭十区二手房成交不足7000套。就这样还有人拿着这个数据高呼，杭州二手房成交量达到近两年的成交次高峰。屁的次高峰！7000套的“繁荣”背后，是每月1-2万套的新增挂牌！——一个月新增挂牌近2万套，而成交不足7000套，单月堆积库存高达1.3万套，当下二手房库存高达21万套，且仍在以肉眼可见的速度疯狂堆积……你还能舔着个大脸给我在这吹牛批呢！杭州楼市，真的太过于畸形。一方面，限价新房创造了太多财富神话，吸引了太多投机者。有人说，快速积累财富的方法都写在宪法里。杭州楼市告诉你并不是。迄今为止，杭州仍然执行着严苛的新房限价。二手房挂牌价在7-8万的区域，新房限价还不到5万。一眼望去，就是2万/㎡的套利空间。而迄今为止，杭州仍未出台二手房指导价。除个别红盘之外，甚至9成以上的楼盘还不限售。新房有倒挂、没有二手指导价、甚至不限售，这意味着什么？绝大多数的倒挂盘，摇到交房就能变现套利。这种快速的变现套利，在杭州楼市中曾得到市场验证。举个最极端的例子，蒋村中杭府。新房限价4.6万/㎡，周边二手成交价8万/㎡。而中杭府还是个现房销售的楼盘，产证在交付前已经办理。但凡摇中，即可挂牌交易。但凡摇中，即可立即套现300万。因此——364套房源的中杭府，在交房1个月内，交易换手超100套。也就是说，短短一个月，一个楼盘里就有30%的人完成了起步300万收益的套现离场。财富神话有了，投资客不就来了。好不夸张的说——当下的杭州新房市场里，不管是刚需还是豪宅，只要有倒挂空间，就有投资客的身影，且占比都在15%以上。另一方面，高比例的投机客，又造就了二手市场里的高泡沫。正如前文所说，绝大多数的投机者，在当下这种充满波动的市场环境中，交房后的一件事就是——抛！抛货的人多了，市场的库存量就大了。市场库存量大了，成交周期就拉长了。成交周期拉长了，急于抛盘的投机者就该降价了。二手房价下坠的越狠，急于抛盘的投机者就越多。如上恶性循环之下，造就了杭州二手市场里充满泡沫。把新房和二手市场叠加在一起，构成了当下畸形的杭州楼市：二手卖不掉，新房嗷嗷抢。——所有人都盯着压根卖不掉的二手房价和看似存在的倒挂套利，疯批一般的进场打新。其实，要想改变这种畸形的市场也很简单。比如，出台二手房指导价，把二手房的价格打下来。二手房价打下来了，套利空间就消失了，投机客自然就撤退了。又比如，出台全面限售政策，增加套利变现的难度和周期。变现周期变长了，投机客也自然就撤退了。但如上两个政策，杭州都迟迟未全面出台。——杭州有着比其他城市都高的新房倒挂，却迟迟未出台二手房指导价政策和限售配套政策。为什么？我们来看组数据吧。根据政务公开数据：2017年到2020年，杭州土地财政依赖度分别为143%、134%、140%、125%。超过100%的土地依赖度是什么水平？北京、上海、深圳，2022年土地财政依赖度分别为29%、28%、19%苏州、天津、厦门、沈阳、重庆、呼和浩特、兰州、海口、青岛、南昌、长沙、济南、成都、宁波等，他们的土地财政依赖度在50%~100%之间。杭州可能是一线/新一线城市中，土地财政依赖度最高的城市。因此——杭州的楼市，必须维持某种意义上的繁荣。起码，新房市场一定要维持好相对的繁荣。只有让二手市场的挂牌价，高高的挂在那里，新房才有看起来的倒挂空间；只有让新房有看起来的倒挂空间，新房才能卖的动，才能维持相对的繁荣；只有让新房市场维持相对的繁荣，才能让开发商愿意拿地，才能维持土地市场的繁荣。对于杭州楼市来说——二手挂牌价，就是新房市场的图腾和信仰。新房市场，就是土地市场的图腾和信仰。但是，这种信仰链条迟早会崩塌的呀！伴随限价新房的交房规模逐步增加，二手房的抛盘量也随之增加，二手库存也随之增加；伴随二手库存的逐步增加，二手房的挂牌价一定会缓慢下跌，甚至出现断崖式砸盘……一旦二手市场的断崖式砸盘出现，倒挂空间就会逐步泯灭，倒挂空间泯灭了，新房市场的图腾就垮塌了。正如前文所说，杭州二手房的新增挂牌量，已连续多月保持在1万套以上；杭州二手房的累计库存量，已突破21万套，且仍在持续堆积。杭州楼市的辉煌时期，就像我的青春 ——有时间，但不多。在此，我想再次提醒大家，1、能新不旧，依然是未来的准则小阳春时节，杭州二手房的回调确实有一定的力度。但从抛压看，没有明显的筑底迹象，下行通道还在持续。任何市场，价格必须有成交量支撑，流动性才是市场成立的关键。价格踩踏并未停止，这样的情况，2022年不少见。不要被某一张只出现在互联网上的成交截图就轻易撩动神经。这个世界上不会只有一个“奥体魏姐”。2、若坚持摇新房博溢价，务必鉴别倒挂的虚实杭州目前土地出让的一个趋势是，郊区大量出地，变相涨价去库存；挂牌价一天一个样，没有成交的都是耍流氓。而核心区供应稀缺，限价严苛，有实打实的倒挂空间的项目。倒挂不是颠扑不破的真理，做好接受平庸收益的准备。你怎么能确定，杭州楼市的最后一棒不在自己手里呢。是吧，靓仔。
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